2011年02月16日

不動産賃貸業も楽じゃない!

不動産賃貸業をなさっているお客様から、

不動産業者は選んで付き合うようにしているとの
お話を伺いました。

特に最近は、
他の業者が持っている(仲介を受けた)物件の、
紹介だけを専門に行っているような業者さんが増えているとのこと。

これは、確かに言えています。
以前から、「元付け」、「客付け」なる言葉があったように、
大家さんからアパートの入居者募集を頼まれた業者さんと、
入居者を見つける業者さんとが別、
というケースは少なくなかったのですが、

時代はネット社会ですから、
ネットに接続すれば、不動産の情報も盛り沢山。

昔であれば、
大家さんと信頼関係を築いて
物件を預ることができる地域の不動産屋さんが
断然有利だったと思うのですが、

最近では、
ネットに強い業者が客付けをする傾向が顕著です。

でも、
不動産賃貸は、
契約更新や修理、
入居者とのトラブルなど
意外と面倒なことも多いもの。

入居者さえ決まれば
空き室が増え、家賃も下がって
不動産賃貸業も大変な時代になっています。

入居者が決まらなくて困っている大家さんへ
新手の営業のアプローチがあるようです。
そのあたりを見極める必要がありそうです。

今が賃貸物件を探している人が一番多い季節です。
この時期に入居者を決めたいものです。
2月中に見つからないようであれば、
周辺地域の相場を確認するなどして、
思いきって賃貸条件を変更する必要があるかもしれません。


posted by 小出 絹恵 at 19:48 | 資産運用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする 編集

2011年02月07日

マイホーム資金の贈与。相続時精算課税は?

マイホームの取得に際して
ご両親様から資金援助を受けた場合

相続時精算課税とは異なる、
贈与税が非課税になる特例が設けられています。

期間は
平成22年1月1日から平成23年12月31日まで

父母や祖父母などの直系尊属から

20歳以上の子や孫が、

贈与を受けた年の翌年3月15日までに家屋の新築や購入、
一定の増改築等して、
5日までに住むか、居住の用に供することが確実に見込まれる場合

その住宅取得等資金の贈与のうち1,500万円
(住宅取得等資金の贈与を受けた年が平成23年のみである場合は、1,000万円)
までの金額について贈与税が非課税となります。

(注意点としては、贈与を受けた年の所得が2,000万円を超える場合には、この非課税の特例を適用することはできません。)

この特例とは別に、相続時精算課税も利用することができます。

例えば、平成22年中に、お父様からマイホーム取得資金として2,000万円の贈与を受けたとしたら、
今年の確定申告で、非課税1,500万円を利用し、
残りの500万円分について、
 ○相続時精算課税を使うか、
 ○通常の贈与(暦年課税)を使うかになると思います。

そこで、相続時精算課税を使った場合には、贈与税はかかりませんが、
相続の時に、500万円が相続財産に加算されることになります。

通常の贈与にした場合には、
 2,000万円ー1,500万円(非課税)=500万円
 500万円ー110万円(基礎控除額)=390万円
 390万円×20%−25万円=53万円(贈与税率は平成22年分)
 
 贈与税は53万円かかりますが、相続税はかかりません。
 これから毎年の110万円の基礎控除もつかえます。

これに対して、
相続時精算課税を使った場合には、
以後の贈与は全て相続時精算課税の適用となり、
110万円の基礎控除も使えなくなります。

相続時精算課税の利用には、
贈与者の財産や
相続税率と贈与税率の兼ね合い、
他の相続人との関係等
考慮すべきことが多々あります。

posted by 小出 絹恵 at 16:36 | 相続・贈与・遺言 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする 編集

2011年02月03日

病室で公正証書遺言を作成しました

毎年、不動産所得の確定申告をさせていただいているお客様から
突然のお電話!!

「ちょっとご相談がしたいので、お時間をとっていただけませんか?」

1本の電話に始まった今回の公正証書遺言の作成は、
お話があってから、1週間で完了となりました。

公正証書遺言の作成は、
入院しておられる病院の面会室で行われました。

事前にお客様のご意向を確認させていただき、
遺言書の案分を作成⇒確認
不動産は登記情報を確認して念には念を入れます。

公正証書遺言の良いところは、
遺言書があれば、
不動産登記ができることです。

それだけに、
遺言書に記載する不動産の表記は正確でなければなりません。
登記情報を確認し、
最新の登記簿に基づいて作成します。

公正証書で作っておけば、
いざというときでも、
公証人役場に原本が保管されていますから安心です。

もちろん、正本と謄本がお手元に渡されますから、
それを保存しておかれれば、
結果として、公証人役場にある原本は
使わないですみますけれど・・・。

今回は、とりあえず奥様の分を作成しましたが、
退院して落ち着いたら、
次回は、ご主人様の方の遺言書の作成になるのではないか
と思います。

私は、基本的に、ご夫婦がお互いに、
遺言書を書き合うのが良いのでは?と思っています。





posted by 小出 絹恵 at 20:47 | 相続・贈与・遺言 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする 編集
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